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Enclavada en un punto del territorio fronterizo de Nicaragua, a pocas millas de la frontera con Costa Rica, se ubica la finca de Andrea. Una propiedad que por más de dos décadas ha pertenecido a su familia y que —algún día— pensaba heredar a sus hijos. Pero ahora su propiedad le pertenece al Estado, según la nueva Ley del Territorio Fronterizo en Nicaragua, aprobada por la dictadura de Daniel Ortega y Rosario Murillo, que se arroga como “propiedad inalienable” el área desde los límites fronterizos hasta 15 kilómetros al interior del país. Esta situación, asegura Andrea, le genera “una incertidumbre jurídica espantosa”.
Desde la aprobación de la nueva Ley del Territorio Fronterizo, el 5 de agosto de 2025, prevalece en la zona “un ambiente de miedo” e “incertidumbre”, advierte la pobladora, quien por razones de seguridad solicita omitir su identidad y la ubicación de la propiedad donde vive.
“Nadie nos dice nada… y como todavía no hay reglamento (de la ley) no sabemos nada, ni cuáles son los derechos que nos van a corresponder en esas tierras que (ahora) son del Estado”, agrega.
La Ley del Territorio Fronterizo en Nicaragua amplía de 5 a 15 kilómetros desde el límite fronterizo hacia el interior del país el área “propiedad inalienable del Estado”, pero no plantea ningún tipo de indemnización sobre las mejoras, cultivos y otras inversiones realizadas por los propietarios originales.
“Estamos como en suspenso”, comenta Andrea. “No podemos vender ni heredar ni hipotecar, no podemos hacer nada”, reitera.
Nacionalizan más del 14% del territorio nacional
La nueva normativa dejó sin efecto la Ley del Régimen Jurídico de Fronteras de 2010, y su reglamento, reformado en 2020. En estos instrumentos ya se establecía la franja de 15 km como territorio fronterizo, pero reconocían la propiedad privada y comunal dentro del mismo. Solamente los primeros 5 km eran considerados “área inalienable del Estado”.
Juristas consultados por CONFIDENCIAL estiman que la Ley del Territorio Fronterizo afecta entre 18 735 y 18 885 kilómetros cuadrados del territorio de Nicaragua. El área la determinan multiplicando los más de 1200 kilómetros de extensión de las fronteras norte y sur por los 15 km contemplados en la nueva norma. Esta extensión territorial equivale a más del 14% del territorio nacional, estimado en 130 373 km2.
La nueva normativa no aplica para los litorales costeros del país, ya que estos son regulados por la Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras. Sin embargo, los abogados apuntan que existen segmentos de costas dentro de la franja de 15 km decretada propiedad estatal. Las costas afectadas se encuentran en los departamentos de Rivas, Chinandega, las Regiones Autónomas de la Costa Caribe y el Río San Juan.
Vidas paralizadas por inseguridad jurídica
Andrea asegura que la inseguridad jurídica y la incertidumbre sobre qué puede suceder con sus propiedades están impactando negativamente en la vida, el trabajo y las inversiones en el territorio fronterizo. Productores, como ella, sienten que “no vale la pena” invertir en una propiedad de la cual ya no tienen certeza.
“Tenía planes de siembra, de mejoramiento de potrero, de preparación de la tierra, pero ¿cómo voy a hacer un plan si no tengo certeza de qué va a pasar con esto?”, cuestiona Andrea.
Explica que antes de la aprobación de la Ley del Territorio Fronterizo pensaba cultivar siete manzanas de tierra, pero ahora ha reducido sus planes de siembra a una o dos, solamente para “subsistir”.
“Paralice completamente todo lo que tenía que hacer en inversiones, unas inversiones en infraestructura rural. Eso es algo que ya no voy a hacer… No se me ocurre invertir ni un peso”, confiesa Andrea.
La falta de reglamentación de la nueva ley también le genera mucha preocupación, debido a que hay leyes que han pasado años sin ninguna reglamentación. “Eso significa que toda la gente, los que estamos aquí metidos (en el territorio fronterizo) quedamos en este limbo jurídico que no sabemos qué hacer ni para dónde coger”, subraya.
Verónica, que habita en una zona urbana dentro de la franja de 15 km, cerca de la frontera sur, estima que la “incertidumbre” generada por la Ley del Territorio Fronterizo es “mayúscula”. Debido a que la normativa engloba ciudades completas y zonas turísticas de alta plusvalía.
“Todas estas personas (que habitan en la franja de 15 km) tienen propiedades en las que trabajan, propiedades en las que han vivido durante generaciones. Y de repente… no saben qué va a pasar con sus propiedades”, comenta Verónica.
Lamenta que la ley de 2010, que fue derogada el 5 de agosto, permitía la compraventa de propiedades aunque estuvieran en “territorio inalienable del Estado”. Debido a que “la manera en que estaba reglamentada, permitía a los propietarios comprar y vender”. Ahora, advierte, “dudo que alguien pueda vender” y menos que “encuentren quien quiera comprar”.
Un régimen de propiedad estatal
Un jurista nicaragüense, que accedió a hablar bajo reserva de identidad, explicó que la nueva ley implica “la confiscación de propiedad privada, comunal y cooperativa”, y busca fortalecer un “modelo de propiedad estatal” impulsado por el régimen de Daniel Ortega y Rosario Murillo.
El jurista apunta que este modelo de propiedad estatal “ya venía siendo impuesto”, pero en menor medida, mediante las leyes de Desarrollo de las Zonas Costeras, la de Aguas Nacionales y la del Medio Ambiente. En todas esas normas, el régimen redujo el área del territorio nacional que puede ser privada o comunal, afectando los derechos de inversionistas nacionales y extranjeros, y disminuyendo el área susceptible de dominio privado o comunal.
Al construir un régimen de propiedad estatal, agrega el jurista, la dictadura evita “pagar los costos políticos que provocaron las confiscaciones individuales y masivas, posteriores a la revolución de 1979”.
El modelo de propiedad estatal de la dictadura, explica el jurista, “va en detrimento del rol protagónico del sector privado, de los derechos de propiedad de los pueblos indígenas y de la seguridad jurídica. Además, atenta contra la inversión privada nacional e internacional, violenta los derechos adquiridos, afecta a poblaciones enteras, importantes actividades productivas, y tradiciones y formas de vida de numerosas poblaciones indígenas”.
Indígenas temen invasión de colonos
A más de 300 km de distancia de la finca de Andrea, sobre la ribera del Río Coco, que divide parte de la frontera entre Nicaragua y Honduras, se encuentra la comunidad indígena de Mario. En este lugar, la nueva Ley del Territorio Fronterizo también ha generado “mucha preocupación” y ha encendido las alertas ante nuevas invasiones de colonos en territorios indígenas.
“Aquí (en la zona del Río Coco) nuestra gente está bien preocupada porque todavía no hay información o sensibilización sobre este tema… apenas vamos a tener una reunión con la comunidad entera para ver qué piensan sobre esta nueva ley”, explica Mario.
El líder comunitario valora que la nueva normativa “no es beneficiosa para los indígenas”. Dentro de esa franja de 15 km, se encuentran gran parte del territorio de las comunidades indígenas, bosques, ríos, tierras de cultivo y minas artesanales, que son aprovechadas por los comunitarios y que son un fuerte atractivo para colonos invasores.
“Todos nosotros tenemos miedo, porque más allá no sabemos qué va a pasar… Hasta el momento no hay nada (de presencia) de las autoridades nacionales, como es recién aprobado, también tal vez más adelante”, comenta.
La Red de Defensores Indígenas de la Costa Caribe estima que un centenar de comunidades indígenas y afrodescendientes nicaragüenses, asentadas cerca de las fronteras con Honduras y Costa Rica, se verán afectadas con esta Ley del Territorio Fronterizo, ya que “vulnera de forma directa” la seguridad jurídica y la autonomía de los pueblos originarios.
“Esta nueva normativa no sólo contradice la normativa jurídica existente, sino que legitima el despojo de los pueblos indígenas y afrodescendientes de sus territorios y el usufructo de sus recursos naturales; permitiendo al Estado de Nicaragua realizar expropiaciones y desplazamientos forzosos de comunidades indígenas y afrodescendientes sin el consentimiento previo, libre e informado; bajo la justificación de soberanía y seguridad nacional”, señaló la red de defensores en un comunicado.
De propietarios a “precaristas”
Otro abogado nicaragüense, que también accedió a hablar bajo condición de anonimato, valora que la franja de 15 km que establece la Ley del Territorio Fronterizo es “conceptualmente diferente” a la que establecía la ley de 2010 que fue derogada. Anteriormente solo se pretendía dar legalidad a las actuaciones del Ejército en esa franja de tierra, pero no atentaba contra el régimen de propiedad.
Al convertirse el Estado de Nicaragua en “dueño del territorio” de la franja de 15 km desde los límites fronterizos, dejan de existir la propiedad privada, la propiedad comunitaria, la propiedad indígena, y las propiedad de áreas protegidas. De tal manera que la población de la franja “fue reducida a precaristas”, señala el abogado.
En términos jurídicos civiles, un precarista es una persona que ocupa o posee un bien inmueble (como una casa o un terreno) sin tener un título de propiedad o un derecho legítimo para hacerlo. La precariedad en este contexto se relaciona con la falta de seguridad y estabilidad en la posesión del bien.
Los habitantes de la franja fronteriza “perdieron su capacidad jurídica de disponer del bien”, advierte el abogado. En otras palabras, agrega, “no pueden vender, no pueden arrendar, no pueden aportar el bien inmueble en una sociedad, no pueden hipotecar, ni establecer prendas agrarias, y todos las garantías hipotecarias actualmente vigentes son inejecutables, para los bancos o particulares”.
Enfatiza que, en el caso de las prendas agrarias, es decir cuando la producción ha sido entregada en garantía de algún préstamo, si se ejecutan deben poner en conocimiento a la Procuraduría General de Justicia (PGJ), que es la entidad encargada de administrar los bienes del Estado.
Mayor control del territorio
Activistas nicaragüenses estiman que la nueva Ley de Territorio Fronterizo brinda al régimen de Ortega y Murillo una herramienta para fortalecer su control sobre áreas y recursos estratégicos.
La Unión Democrática Renovadora (Unamos) calificó la normativa como “una medida arbitraria, de carácter confiscatorio, que representa una nueva agresión del régimen en su afán de control absoluto sobre los territorios y recursos del país”.
El ambientalista Amaru Ruiz, presidente de la cancelada Fundación del Río, también sostiene que la nueva ley pretende legitimar la entrega de concesiones mineras en áreas protegidas, ubicadas cerca del límite fronterizo entre Nicaragua y Costa Rica.
Los cambios en la nueva Ley de Territorio Fronterizo
La nueva Ley de Territorio Fronterizo, aprobada el 5 de agosto de 2025, deroga la anterior Ley de Régimen Jurídico de Fronteras o Ley 749, aprobada en 2010. La Ley 749 reconocía la propiedad privada dentro del territorio fronterizo, pero la nueva ley declara todo el territorio fronterizo como propiedad del Estado.
- 49 artículos y un reglamento reformado en 2020 tenía la Ley 749.
- 4 artículos, sin mención de ningún reglamento tiene la nueva ley.
De 5 a 15 kilómetros. La ley anterior ya establecía los 15 km como territorio fronterizo, pero sólo los primeros 5 km eran “área inalienable del Estado”.
La ley anterior reconocía la propiedad privada dentro del territorio fronterizo, clasificándola en:
| Ley anterior | Nueva ley |
|---|---|
| Reconoce la propiedad privada dentro del territorio fronterizo. | Declara que todo el territorio fronterizo es propiedad del Estado. |
| Clasifica el territorio fronterizo en:Zona de Desarrollo e Integración FronterizaZona de Seguridad FronterizaZona Especial de Protección Fronteriza | No hace ningún tipo de clasificación del territorio |
| Destaca la existencia de áreas protegidas, pueblos indígenas, comunidades étnicas y afrodescendientes dentro del territorio fronterizo y señala que las mismas están reguladas por regímenes especiales. | Omite totalmente el tema del medioambiente y las comunidades indígenas. |
| Establece una Comisión Nicaragüense del Territorio Fronterizo para la implementación de la ley. | No especifica cuál institución del Estado se encargará de su implementación. |
| Establece que el Estado promoverá el desarrollo sostenible de las poblaciones, pueblos indígenas y comunidades étnicas, y el medio ambiente, en el territorio fronterizo. | No menciona a la población que habita en el territorio fronterizo. |
Tipos de propiedad eliminados en la nueva Ley
La Ley de Régimen Jurídico de Fronteras, ahora, reconocía la existencia de “bienes de dominio público” y “bienes de dominio privado” dentro del territorio fronterizo de Nicaragua. Al ser reemplazada por la nueva Ley de Territorio Fronterizo —que solamente tiene cuatro artículos— se eliminó todo tipo de propiedad privada en una área de 15 km desde los límites fronterizos al interior del país. Estos son algunos de los tipos de propiedad eliminados.
| Tipos de propiedad | Definición en la antigua ley |
|---|---|
| Propiedad privada | Aquellos bienes propiedad de personas naturales o jurídicas, que no son de dominio público, ni de las municipalidades o de las regiones autónomas, pueblos indígenas ni comunidades étnicas, por tener título de dominio legalmente adquirido. |
| Propiedad asociativa | Cuando la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho corresponden en conjunto a varias personas, sin que exista una división material de la propiedad. |
| Propiedad cooperativa | La propiedad conjunta perteneciente a una asociación autónoma de personas que se unen voluntariamente para hacer frente a sus necesidades comunes, por medio de una empresa de propiedad conjunta y democráticamente controlada. |
| Propiedad comunal | La propiedad constituida por las tierras, agua, bosques y otros recursos naturales contenidos en ellas, que han pertenecido tradicionalmente a una o más comunidades indígenas o étnicas. |
| Propiedad comunitaria | Los recursos de uso colectivo, cuyos propietarios pueden ser las alcaldías municipales, los pueblos indígenas, afrodescendientes, mestizos y otras comunidades étnicas. |
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