28 de febrero 2017
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La industria de bienes raíces mantiene un crecimiento estable, en el que cada segmento se vende y avanza a distintas velocidades, en dependencia de las características del mercado.
En la actualidad, los edificios de oficina y centros comerciales parecen tener ocupación asegurada; los proyectos habitacionales para la clase media y popular se venden de forma razonable, mientras que los condominios de lujo se van llenado más lentamente.
Quienes salen perdiendo en esta competencia son los edificios de apartamentos, que está costando colocar, por varios factores, comenzando por una razón cultural.
“Una persona que va a invertir entre 150,000 a 220,000 dólares -que es el precio de uno de esos apartamentos- todavía prefiere usar ese dinero para comprar una casa donde puede tener patio, porche, etc. porque en Nicaragua todavía hay mucha tierra, además que todavía hay miedo a los sismos”, explicó
En el caso de los edificios de apartamentos en Managua hay un factor adicional, que es el riesgo reputacional.
Amador explica que “el comprador de hoy, versus el de hace siete u ocho años, es un comprador más informado y hace muchas preguntas: ¿quién es el grupo que está detrás de esto? ¿Quién es el constructor? ¿Cómo fue construido? Es importante para la gente, que quiere poder evaluar mejor el riesgo, y hasta saber el origen de los fondos con los que se construyó”, detalla.
Ahora, “la gente tiene más cuidado, y quiere saber el origen de los fondos. Antes invertían aún sin ver la propiedad. Ahora te hacen preguntas inteligentes, y hasta los planos quieren ver. Se preocupan por el tema legal, y hacen que sus abogados revisen todo de la ‘A’ a la ‘Z’”, asegura.
Más demanda por espacios de oficinas
Los espacios corporativos de oficina han sido exitosos porque casi no había nada similar.
“Muchas empresas tienen sus oficinas en los antiguos residenciales de lujo como Bolonia, Las Colinas, Santo Domingo, etc., por eso, cada nuevo edificio de oficinas se vende fácil, porque al trasladarse las empresas mejoran su imagen, tienen mejores condiciones, consiguen mejor exposición a más clientes”.
Un argumento común en el sector es que una empresa puede estar pagando 500 dólares mensuales de alquiler en una casa, además de tener que enfrentar costos de vigilancia, una alta factura de electricidad por tener una climatización ineficiente, además de tener que cubrir el mantenimiento de la casa.
Amador asegura que “como la gente se ha ido dando cuenta de eso, ha ido saliendo de esos residenciales viejos, y ahora hay muchas casas vacías, al extremo que han tenido que bajar los precios de alquiler, que pasó de 1,500 dólares al mes, hasta 500 en algunos casos”.
“La tendencia es que todo ese montón de oficinas que permanecen en barrios y residenciales viejos se muevan a un edificio de oficinas”, y aunque asegura que “el edificio de oficinas que va saliendo se va llenando”, también advierte contra el riesgo de alcanzar el punto de saturación para estos edificios.
Carlos Amador Torres, presidente de Discover Real Estate.
Saber dónde comprar
Amador explica que “el precio de la tierra es más alto dentro del casco urbano de cada ciudad. En Managua es más caro comprar en el centro o a las áreas más exclusivas, como la Jean Paúl Genie, o en general, en el circuito comercial donde se están construyendo los edificios nuevos”.
Se refiere al circuito que arranca en la rotonda de Metrocentro subiendo por carretera a Masaya hasta la rotonda Centroamérica. De ahí hasta la rotonda Universitaria, girando hacia la UNAN y la avenida Jean Paul Genie hasta encontrar nuevamente la carretera a Masaya, hasta el kilómetro 12, “donde comienza a disminuir el precio de la tierra”.
Ese esquema de precios se repite por igual tanto si se quiere comprar tierras en Managua, donde se piden los precios más altos, como fuera de la capital, con San Juan del Sur, Granada, León, Estelí y Matagalpa, como los lugares más caros del país, en ese orden.
Amador refirió que las zonas comerciales de Estelí y Matagalpa (y en alguna medida, también las de San Juan del Sur) son muy caras porque están entre las áreas más saturadas fuera de la capital, ya que en esas zonas hay pocas tierras disponibles, lo lleva a que en ocasiones la tierra alcance precios similares a los de Managua.
“En todas partes las áreas comerciales son las que tienen los mayores precios, al punto que si te retirás una cuadra de las áreas más transitadas, el precio cae considerablemente,”explicó.
Predicando con su propio ejemplo, refiere que comprar tierra sobre la avenida Jean Paúl Genie, puede costar US$160 la vara cuadrada, “aunque hay quienes piden hasta US$250, pero eso lo regula el mercado. Nosotros nos retiramos un poco más de cien metros para construir el edificio Escala, y logramos comprar en US$60 la vara cuadrada”, relató.
El efecto posterior fue que la construcción del edificio revalorizó el precio de esa tierra. “Normalmente sube un 20% a 30%, por la mejora que supone la materialización de los proyectos”, explicó.
Burbujas de precios en bienes raíces
Amador recuerda que hace más de cinco años se vivió una burbuja de precios, que llevó a que algunas propiedades se vendieran a 500 dólares la vara. “Hoy no se vende nada a ese precio. Ni siquiera a 300 dólares. Es difícil que alguien quiera pagar ese precio. Lo más caro en este momento no excede los 250 dólares, cuando en algunos momentos, dentro de la burbuja, se comercializaron algunos terrenos en 350 a 400 dólares la vara”, recuerda.
En 2006 Daniel Ortega llegó a la presidencia, y cuando los inversionistas nacionales y extranjeros vieron que no pasaba nada, y que las cosas siguieron igual en su segundo periodo, “se acabó el miedo”.
“Durante ese segundo mandato a los nicaragüenses se les quitó el miedo de invertir; los centroamericanos comenzaron a llegar en mayor número a invertir en Nicaragua, porque en algunos casos, sus países de origen son muy violentos, y eso hizo que el nicaragüense despertara y comenzara a invertir en su propio país”, relata Amador.
Amador asegura que “uno de los proyectos icono que llevó a más gente a decidirse a invertir en Nicaragua es el edificio Escala, que se construyó casi a la vez que la Torre 3 de Invercasa, y fue muy positivo para la percepción del nicaragüense”.
Aunque el segundo mandato de Ortega no afectó el negocio, hubo un periodo de 30 a 60 días a finales del año pasado, en el que sí hubo una “afectación ligera”, que se explica por la llegada de Trump a la presidencia, y la aprobación de la Nica Act en el Congreso de Estados Unidos.
Al evaluar ese periodo, Amador asegura que la ‘turbulencia’ “ya pasó. Ahora el mercado recuperó la confianza, y los negocios van normales”.
La tierra más barata de Centroamérica
“En Nicaragua se puede comprar una propiedad en una avenida principal como la Jean Paúl Genie o carretera a Masaya en 150 dólares la vara cuadrada. En Tegucigalpa, por ejemplo, cuesta 1,000 dólares la vara. Una propiedad en una urbanización de primer orden, que aquí cuesta 40 dólares la vara cuadrada, allá te viene costando unos 250 dólares”, asegura Carlos Amador, de Discover Real Estate.
Explica que es igual en Costa Rica o El Salvador, aunque en ese país los problemas de inseguridad deprimen los precios, mientras que, al ser un país tan pequeño, hace que escasee la tierra.
“En general, los precios en la región están muy por encima de nuestros precios. Es otro nivel”, explica.
Tanto la inseguridad como la saturación con que operan los corredores de bienes raíces en esos países, (lo que deprime la rentabilidad de los negocios), hace que busquen Nicaragua, a la que todavía consideran ‘tierra de oportunidades’.
La razón es que en Nicaragua se obtienen utilidades del 17%, mientras en sus países operan con márgenes del 4% al 7%. “La competencia para ellos es feroz. Tienen que bajar sus precios y ser más competitivos”, explicó.
En el caso nuestro “lo que falta es el mercado. Falta demanda para comprar todos estos productos de bienes raíces, por ejemplo, oficinas, espacios comerciales, etc., al extremo que se corre el riesgo de que el negocio pueda llegar a estancarse porque no hay tanta demanda, ni hay el mismo poder adquisitivo que tienen en otros países”.
“Hay que tener cuidado con eso: hay una línea muy fina entre la capacidad del país al producir y ser autosuficiente”, advirtió el empresario.
