21 de noviembre 2016
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Las empresas adscritas a la Cámara de Urbanizadores (Cadur), esperan poder incrementar entre 50% y 66% su oferta de casas para el 2017, gracias no solo a las leyes vigentes para construir viviendas sociales, sino también a las facilidades de crédito que otorga la banca nacional.
Héctor Lacayo, presidente de Cadur, explica que los socios de la Cámara han desarrollado unos 50 proyectos que en su conjunto suman 23,000 viviendas, de las que ya han vendido cerca de 13,000 unidades. La meta de ese gremio es construir entre 6,000 a 8,000 viviendas más en 2017, con lo que la oferta oscilará entre 18,000 a 20,000 unidades.
Lacayo recuerda que a partir de 2009, con la aprobación de la Ley 677, de Fomento y Acceso a la Vivienda de Interés Social, “se construyeron diferentes proyectos en esta línea de interés social, y eso promovió que también las viviendas para la clase media y la clase alta se dinamizaran”.
Uno de los factores claves de ese crecimiento ha sido “la banca, que apoya decididamente el sector vivienda. Hemos crecido en los últimos años, de 200 millones de dólares de colocación, a 630 millones que ya estamos para cerrar este año”, explicó Lacayo.
El otro factor fue la aprobación de la Ley 677, que marcó un parteaguas en el día a día de ese sector. Como lo explica Jaime Altamirano, Gerente Banca de Personas del BDF, “hace diez años la casa más barata que encontrabas en el mercado valía 50,000 dólares. Realmente no estábamos atendiendo a la mayor parte de la población. Ahora, con la Ley, tenemos casas desde 20,000 dólares, y seguimos atendiendo los segmentos medio y alto”.
Eso llevó a que en la actualidad, entre el 50% y 60% de las viviendas disponibles caigan en la categoría de ‘interés social’, que es como se define a las viviendas con precio menor a 32,000 dólares. Las de clase media son las que se valoran entre 40,000 a 100,000 dólares, y las de clase alta, las que se cotizan entre 100,000 a más de 200,000 dólares.
Pero estas últimas son la excepción. Tanto los constructores como los bancos saben que la mayor demanda está en las de interés social, y en menor medida, las de clase media, por lo que el grueso de la oferta (de casas y de créditos) apunta en esa dirección.
Juan Carlos Gurdián, Gerente de Banca de Personas del Banpro, explica que el crédito hipotecario es un sector que están impulsando desde hace varios años, con lo que “ha venido ganando importancia dentro de nuestro portafolio crediticio”, al punto que representa “el 12% del total de nuestra cartera”.
[destacado titulo="BDF: Programas para todos"]
Interior de una de las casas en venta en una nueva residencial en Managua. Carlos Herrera/Confidencial.
El negocio hipotecario es uno de los más estables y seguros, con una mora que ronda el 1%, además que el valor de las casas se eleva constantemente, lo que explica que la banca apueste fuerte a ese segmento.
Jaime Altamirano, del BDF, explica que ellos crearon un portafolio de soluciones para cada tipo de familia, ofreciendo plazos de financiamiento de hasta 25 años, de modo que las familias obtengan una cuota que puedan pagar cada mes sin afectar seriamente su calidad de vida.
Además de financiar viviendas de interés social –como todos los bancos- que cuentan con un subsidio gubernamental a la tasa de interés, BDF también ofrece el programa ‘renta con opción a compra’, para solucionar el problema de las familias que tienen capacidad para pagar una cuota mensual, pero no para abonar la prima.
“Si la familia tiene buen record de crédito y califica para el programa, se muda de inmediato a la casa, en un plan de renta a 24 meses. Le rentan la casa al banco, pagando un alquiler mensual. Parte de ese alquiler va acumulando una prima, de modo que al final de los 24 meses, si pagaron puntualmente su alquiler, y mantuvieron su excelente récord de crédito, el banco les da un financiamiento a 20 años, para que la casa sea suya”, explicó.
También tienen el ‘Plan Casa’, dirigido a las familias que trabajan en el sector informal, (o dependen de una remesa que reciben de forma regular) por lo que no tienen cómo demostrar sus ingresos. En este caso, los solicitantes escogen la casa y el banco les establece un plan de ahorro, que puede ser desde 6 hasta 12 meses. “Si cumplen puntualmente con su ahorro, tomamos eso como una evidencia de su capacidad de pago y les damos el préstamo”, explicó Altamirano.
“También tenemos programas para nicaragüenses que residen y trabajan en Estados Unidos y quieren comprar una casa. Ellos también pueden aplicar. Nosotros evaluamos su situación crediticia en EE. UU, y podemos financiarles una casa, sea para inversión, o que quieran venir a retirarse aquí”, añadió.
El banquero explicó que el sector está a la expectativa de que comience a desarrollarse la construcción vertical, “que está tomando un gran auge, aunque talvez hagan falta un par de años” para que en Nicaragua sea tan común como en otros países de Centroamérica.[/destacado]
[destacado titulo="Banpro: desde US$ 15,000 hasta US$500,000"]
El Banco de la Producción (Banpro), también apuesta fuerte por el crédito hipotecario, al punto que representa el 12% de su cartera de préstamos.
Juan Carlos Gurdián, Gerente de Banca de Personas de esa entidad bancaria, explica que utilizan diferentes métodos para promover el crédito hipotecario, comenzando por tener presencia directa de sus promotores de venta en las urbanizadoras, además de participar en las ferias que organiza Cadur.
A la par, organizan sus propias ferias, a las que llaman ‘domingos familiares’, ofreciendo crédito in situ. “Lo que hacemos es ayudarle a las familias el fin de semana, que es cuando uno tiene tiempo para ir con la esposa, el esposo, a ver la casa, y es ahí donde nosotros estamos para asesorarlos financieramente”, explicó.
“Al ser Banpro un banco universal, tiene presencia en todos los segmentos, financiando casas desde 15,000 dólares hasta más de 500,000. Todo esto va de acuerdo a la capacidad de pago de cada cliente. Estamos presentes en proyectos de beneficio social, y estamos en proyectos privados, así que atendemos todos los sectores, con condiciones financieras adecuadas para cada uno”, añadió.
En general, se considera que una pareja que desee comprar una casa valorada entre 50,000 a 70,000 dólares, debe poseer ingresos que ronden los 1,200 a 1,500 dólares, de modo que puedan pagar una cuota que no les impida hacer frente al resto de gastos fijos, como alimentación, salud, escolares, diversión, etc.
La mensualidad, en todo caso, dependerá del monto de la prima que paguen, del plazo que escojan, y del valor de la vivienda.
Gurdián explicó que, aunque los bancos siempre esperan que haya estabilidad laboral, si ocurre que en algún momento de los 25 años de plazo, “el cliente siente que está teniendo dificultad para hacerle frente a su cuota, se acerca al banco, y nosotros nos acoplamos a su realidad financiera del momento”.
Con ligeras diferencias, todos los bancos tienen requisitos muy similares para acceder a un crédito hipotecario: demostrar su nivel de ingresos. Identificarse, generalmente con su cédula. Llenar una solicitud de crédito, y presentar la proforma de la vivienda, otorgada por la urbanizadora. Con esos requisitos, la entidad bancaria analiza la capacidad y el historial de pago para decidir. Adicionalmente, si es una vivienda usada, también se requiere un avalúo.[/destacado]
